不動産投資を始めるには

どうやってはじめるのか?

どうやってはじめたらいいのか?
いくら初期費用がいるのか?
ローンを組めるのか?
手間がどれぐらいかかるのか?

いろんな疑問が沸いてくる不動産投資。
そのあたりを見ていきたいと思います。

まず、物件を購入する必要があります。
いきなりアパートやマンション一棟を買えるような人はほとんどいないと思いますので、区分マンションの購入がまず思い浮かびます。
その場合、キャッシュで買えれば一番いいですが、銀行のローンを利用する方がほとんどだと思います。

このローンは、個人が住宅を購入する住宅ローンではなく、不動産投資用のローンとなります。
そのため、住宅ローンのような35年間で超低金利のようなローンではなりません。
事業をするためのローンとなるため、20年間で金利も3%前後といったものが多いようです。

そのほか、マンションを購入することになるので、初期費用として
保険料
諸費用(税金など)
などがかかります。
次に毎月の収益は
収入
賃料
支出
ローン返済
管理費、修繕費
管理委託料
がかかってきます。
この時点で毎月の収益がマイナスになる物件は除外します。
物件金額が高い場合、ローン返済が多いのでマイナスになる可能性があります。

儲けという観点からいくと
儲け=(購入金額 + 初期費用) - 毎月の収益x20年
となりますが、ここで重要なのは
空室リスク
です。
空室が発生すると、その間の賃料収入が0円となり、その期間は赤字になります。
これがローン返済期間中、何%ぐらいあるか。
0%になることはまずありません。20年間住み続ける人は少ないでしょう。
これも加味して、考えないといけなくなります。

上記で赤字にならないで運用できると、20年を過ぎた時点から
毎月の収益=儲け
となります。
20年我慢した甲斐があった!!!と喜べる瞬間。
また、物件は売却することも可能です。
20年経過した物件を売却して数百万手に入ると、それも儲けとなります。

例えば
1500万円で区分マンションを購入
毎月の収益はとんとん
という場合、ローンを払い終わり売却すると800万円で売れたとすると
20年で800万円増えたことになります。
1500万円の投資で800万円の利益。
利益率50%超えてます。

このモデルを実現するためには、築浅物件を購入することが必須となります。
せっかくローン返済が終わっても、築30年や40年では買い手もいないし
部屋の借り手もいないという状態になります。
安いから、利回りが高く書いてあるから築30年でも買うというのは危険です。

今回は収益の大まかなモデルを紹介しました。
次回は、実際の購入方法を考えてみたいと思います。

資産運用の準備

利息5%、7%の時代がうらやましい

超金利時代のご時勢だから貯金があっても利息が全然つかない。
そんなことをすごく最近思います。

一昔前、それもそんなに昔じゃない、30年?25年前は利息5%なんてザラでした。利息7%だと、1億円を貯金してるだけで、1年間に700万円の利息がつきます。税金を引いても500万円以上手元に残る。

うーん、信じられないですね。
しかも銀行預金だから、ほぼ元本保証と変わらない。

運用方法を考える

世間では、40代の貯金は1000万円を超えているそうで。
私もいい年なので、世間並みではあります。しかし、これ貯金したままでは増えません。
そこでよくあるキャッチフレーズ!めざせ1億円的なことをよく考えてしまいます。

どうやって増やす?
ネットや雑誌をみると、投資信託などがおすすめって書いてますが、他人に預けて年間2%ほどよかったら増える、それってどうなんでしょう?

株をやっていたことがある人間にしてみると、2%とか3%って1日で動く金額ですよね。
例えば
株価300円の株があるとしたら、この株は1日のうちに
303円、305円とか、値動きのいい株だと320円ぐらいまで振れ幅があります。
もちろん、プラス方向だけではなく、マイナス方向にも。

で、何がいいたいかというと、1000万で株を買う。
300円が303円になったら即売る!これだけで1%資産が増えます。
これを10回成功すると、330円となりますが、これは利益を次の投資に使わなかった場合。俗にいう、増えた利益をそのまま次の投資にも使う複利運用すると330円ではなく、もっと増えるのです。

この1%だけ増やすということは、5分チャートなどを見ながら取引すると
100%成功はしませんが、かなりの確率で成功します。
仮に3回取引して2回成功すれば、1%以上増えたことになります。

どうですか?
かなり資産運用のハードルが下がると思いませんか。

考え方次第で、資産の増やし方がいろいろあるなと思う今日この頃。

大事なことは!?

大事なことは、大きく増やすのは最終的な結果であり
減らさない!負けない!ということが一番大事!
常に考えていないといけないことです。

お金持ちは、お金を稼ぐことよりも、減らさないことに重きを置いていると思います。

ちりつもですね。

今後、投資についていろいろと勉強したことなどを書いていこうと思います。

不動産投資はじめてみた

安全性重視!

私が不動産投資をやろうと思ったのは最近になって投資に関心を持つようになって何が比較的安全でそれなりに儲かるチャンスがあるか調べた結果不動産投資が良いと思ったというのがありました。

それ以外の投資法も検討したのですが不動産投資ほどリスクが少なくてそこそこ儲かるチャンスが多い投資法がないとか思ったので最初こそ不動産投資をやる事を躊躇しましたが投資をやってそれなりに儲かる機会があるのはこれしかないと思って不動産投資をやる事にしました。

確かに不動産投資も適当に物件を買っても上手くいかないというのはあります。ですから慎重に物件選びをしないといけないというのはあったのですが投資をやるなら不動産投資が一番安全と思ったというのがあります。

実際に投資してみた

実際に不動産投資をやってみた感想ですが
私が思っていた以上に不動産投資はやってみる価値があると思いました。

なぜなら物件選びをしっかりやってさらにできるだけ購入する物件も安く抑える事ができればそれなりに入居者もあって借りてくれる人が出てくるからです。

もちろん不動産投資をやれば絶対に上手くいくという事はないです。なぜならかなり良い物件でもいつもすぐに借り手が見つかるとは限らないからです。

実際にこれまで不動産投資をやってすぐに借り手が見つかった事もあれば空いてから次の借り手が見つかるまでそこそこ間があった事もあったからです。

ただそれでも時間を置いて待っていれば次の借り手が出てきたのでやる価値は十分あると思いました。

他の投資との違い

また実際に不動産投資をやってみて他の投資とは何が違うと感じたかというとまず違うと思ったのがこれは他の投資法みたいに
投資したお金がすべて無駄になってしまう事がないのが違うと思いました。

投資のイメージは投資を失敗してお金がなくなってしまう
というのがありますが不動産投資の場合は物件を買ってその物件を貸し出して家賃収入を得るというものです。

なので他の投資法みたいにそこに投資たしたからと言って
お金がすべてなくなってしまうという事がないのが不動産投資にはないというのが決定的に違うと思いました。

例えば株の場合はいつ世界経済が荒れて株価が暴落して株が無価値になるか分からないですが不動産投資の場合はある日いきなり不動産の価値がなくなったり不動産を貸して家賃収入を得る事ができないという事はないです。

また最悪の場合はその不動産を自分用に使えば良いので
不動産投資の場合は他の投資と比べてもかなりリスクがないと思いました。

食べ順ダイエットはとっても大事

私が行っていた食べ順ダイエットのルールは血糖値が上がりやすいものほど後に食べるということです。

まず汁物や野菜の血糖値を上げにくいものから食べ始めて徐々に満腹度を高めていくのです。最後にご飯ものを食べる頃にはもうかなりお腹いっぱいになっていて、一食で十分に満足感が得られます。

私なりのルールを決めました

具体的には汁物→サラダ系→副菜→主菜→主食順に食べていくというルールです。初めたきっかけは食べ順に気をつけると簡単に満腹感が得られて、しかもメニュー自体にはほとんど変更を加える必要がないととあるTV番組で紹介されていたからです。これなら今日からでも簡単に実践できそうだと思い、その日から思い切って初めてみました。
メニューはいつもどおりにで食べ方のみ工夫してみたのです。

実践中の感想は、今まで試してきたダイエットの中でもかなり楽だなというものがまずありました。だって食べ順を意識するだけでいいんですから非常にラクラクです。

ごはんだけさいごにのこってしまうということに最初は抵抗感がありましたが、慣れるとごはんだけふりかけを食べるなどすれば簡単にこなしていくことができました。

実践してみてみた結果

実践してみてみた結果は、本当に食べ順を変えただけなのにうそみたいに満腹感が増してきて驚きでした。よくコース料理でご飯物が出てくる頃にはお腹いっぱいになっていた、なんてことがありますがあんな感じです。

徐々にコツを掴んでいって最終的には一ヶ月に3キロという理想的なペースでダイエットに成功することができました。

休日は家族サービスあるのみ

休日は基本、家族サービスを行っています。
家族のために時間を使うって大切だと最近すごく思うようになりました。
社会人になると読書の大切さを今さらながら感じるわけです。。

絵本など本を読んであげよう

仕事の日はほとんど疲れて子供たちにかまってあげる時間が作れないためです。なので休みのは子供たちに絵本を読みきさえています。

僕は子供のころに絵本を読んでもらった記憶が全くありません。
その差が大人になり感受性の低さが自身に気づくほどです。そして僕はそんな後悔があるため、休みの日は子供たちに絵本を読んで聞かせて、少しでも本が好きになってもらえるように努めています。

本を読むこと、見ることに興味を持たせる

今では子供たちが好きな本を自身でもってきてこれを読んでといってくれています。そうすることできっとこの子達が小学生になるころには自身から学習をしていくと信じています。
僕の休日の過ごし方は子供たちに読書をしてあげることです。

圧力鍋に感動の1日

僕が初めて圧力鍋を買ったときは感動を覚えました。

その理由は僕は料理が割と好きで休日の日は料理をすることがあります。
その時ですが、煮込み系の料理もするのですが、やはり煮込む料理は手間暇がかかり、わりと面倒です。

どっぷり料理好きならそれがまた大好きのでしょうが僕はその時間がもったいなく感じてしまします。

恐るべし、「圧力鍋」w

そこでこの煮込む時間を短縮させることができるのがこの圧力鍋です。
実際に買って使ってみるとすごく便利です。

何が一番いいかというとやはり煮込む時間が短縮できるということです。
そのため、今まで億劫だった煮込み料理も楽しく料理をすることができるようになりましたし、料理のデパートリーが増えてより楽しむことができています。

勉強することの大切さ

子供のころの勉強は

子供のころは勉強が大事ということは、小さなころから親や教師に何度も言われることです。自分自身も、学生のころからなんとなく「ひどい成績はとらないようにしよう」「宿題は必ずやらなきゃ」という意識はありました。でも、正直、「なぜやるのか」については考えていませんでした。

そして、高校生になり、大学進学を意識し始めたとき、愕然としたのです。それまでなんとなく、赤点をとらない程度に全教科の勉強をしてきたけれど、「どの分野を深く学びたいか」という自分の意思がないことに気づいたのです。
「何を学びたいか」を決めてはじめて、志望の学部や学科が決まります。そして、その学部や学科のある大学が志望校になります。何事も、自分の勉強する意思がないと決められないのです。

結局、「なんとなく成績がよいから」という理由で英文科に進みましたが、やはり、入学後に「自分は英語が学びたかったのだろうか」と悩むことに。
中学や高校時代から、「そこそこの成績をとる」ことを目的にせず、「自分が何を学びたいのか、勉強は何のためにするのか」をしっかり考えることが大切だと思いますね。

すべては社会人になってから

本当の意味で勉強が大切だと実感できたのは、社会人になってからだと感じています。
それは、いわゆる偏差値が高いという意味での頭の良さだけでなく、「教養があり、豊かな発想や会話ができる」という、人間としての魅力には、勉強というベースが欠かせないからです。

社会人になって、出会う人、話を聞く人の中で、魅力的な人や大きな物事を動かす人は、広い見識と豊かな発想力のある人が多いです。必ずしも、偏差値の高い大学や大学院を出ているわけではないですが、ものの考え方がしっかりしている、物事の「本質」を見抜く目を持っている人はやはり魅力的。

そのためには、学生のころから、勉強を通して、幅広い知識を得て、視野を広げ、論理的に物を考える力を養うことが大切だと感じます。

おすすめ映画「キャスト・アウェイ」

ぜひ観ていただきたい映画

私が過去に観て面白かった映画は2000年に公開された「キャスト・アウェイ」です。
この映画の監督はロバート・ゼメキスで、主演はトム・ハンクスです。
物語はアメリカの物流サービスを提供する大手会社に勤務する主人公、チャック・ノーランドの数年間に渡る遭難です。年代設定は1995年です。

チャックはマレーシアで起きた業務上のトラブルを解決するためにマレーシアに貨物機で飛びます。しかし、貨物機は悪天候により墜落してチャックだけが生き残り、無人島に漂着します。サバイバル生活が始まったチャックは食料と水を得る事がどれだけ大変な事かを痛感します。私はチャックがボロボロになっていく姿に徐々に感情移入していきました。

しかし、チャックは驚異的な精神力で無人島での生活に順応していきます。ヤシの木から水を得て、木を使った火の起こし方に気付き、食材を焼く事に成功します。漂着物のスケート靴の刃を利用した銛で魚を仕留めるようになります。無人島での生活が4年続き、ついに漂着物の板を使った筏を作り脱出します。太平洋に出たチャックは運よく貨物船に発見され、無事アメリカに帰国します。
しかし、チャックの恋人はチャックが死んだと思っており、無情にもすでに結婚していました。

その後、チャックは自分を救ってくれた漂着物を届けに行く旅にでます。遭難がテーマの映画ですが、トム・ハンクスの演技が悲壮感を緩和し、「潮がなにか運んでくる」という名セリフに心打たれます。

最近?のマイヒット

最近観て面白かった映画は「君の名は。」です。
この映画は新海誠監督によるアニメ映画です。

男女が入れ替わるというありきたりな設定ですが、RADWIMPSが物語に沿った主題歌と挿入歌を手掛け、今までのアニメ映画と一線を画した映像の美しさとストーリーのテンポの速さが組み合わさり、時間を忘れて楽しむことができました。また、物語の舞台となった場所が近所にあって、いわゆる聖地巡礼も楽しむことができました。

気になったのは電車で主人公の瀧君がヒロインの三葉に声をかけられるシーンで三葉に対して塩対応すぎるところです。三葉のルックスはそんなに良くないのかと思われます。

この映画はいわゆるタイムリープもので、ネット上では様々な考察や解釈がされており、何度観ても楽しめる映画といえます。

グッドフェローズはご存知ですか

他にもおすすめ映画

私が過去に見て面白かった映画を挙げるのはむずかしいですが、私の好きな映画のひとつにマーティン・スコセッシ監督の「グッドフェローズ」があります。グッドフェローズはアメリカに実在したマフィアの一派に所属していたヘンリー・ヒルを通して彼と彼をとりまく仲間たちのヤクザ人生を描いた映画です。

作品ではレイ・リオッタが若き日のヘンリー・ヒルを演じており、その仲間に「カジノ」で有名な俳優のジョー・ペシ、そしてアイルランド系移民のマフィアを演じるロバート・デニーロが登場します。
作品では金のためなら殺人も厭わない米国のアメリカマフィアのリアルな姿がまざまざと映し出されており、マフィア同士の仲たがいでの殺人は寒気がするほどですが、全編にわたって感じ取れる「リアルなマフィアのライフスタイル」はまさにホンモノの迫力があり、犯罪映画好き・マフィア映画好きであれば満足できる一本だと思います。

古い日本映画でいうと

最近、自宅で契約しているケーブルテレビの日本映画をよく観ているのですが、中でも特に面白かったのは勝新太郎主演の白黒映画「不知火検校」です。

検校(けんぎょう)とは江戸時代まで続いた日本の視覚障害者の区分のひとつであり、視覚障害者たちをたばねるトップの存在です。検校はいわゆる按摩マッサージを行う視覚障害者の座頭をたばねる地位にある唯一の存在であり、その権力は大店の問屋の旦那にも匹敵します。

さて、この映画では貧しい家庭に生まれた盲目の少年がやがて按摩を生業とする座頭になるも、持ち前の欲深さから検校を殺して自分がその地位に座ることを画策。実際に行動を起こして成功し、検校になってのし上がる過程が描かれています。

勝新太郎演じる主人公はどんな手を使ってでも検校になることを厭わない大悪党ですが、この欲深さはその後この映画がきっかけとなってシリーズが生まれた「座頭市」シリーズの主人公、市とは180度異なる「人間くささ」があります。

座頭市シリーズの源流を知りたい人は、不知火検校をぜひ一度ごらんになってみることをおすすめします。

おすすめスポット「伊東」

意外と穴場なホテルが多い伊東

去年の夏は、伊東のハトヤホテルで遊びました。
子供達の夏休みとは言え、私自身は平日は仕事があり日程調整が難しく、宿泊予約を入れたのも3日前でした!そんな訳で大人気のリゾートホテルやちょっとグレードの高いホテルは宿泊できず、予約の取れたハトヤに関しても全く期待はしていませんでした。

しかしながら!想定外にとても楽しかったです。
夕食は和洋中の種類豊富なバイキング。子供達も、同行したおばあちゃんも、お寿司から自分で作る綿あめまでお腹いっぱいに食べられました。食後にはマジシャンによるマジックショーもあり、またその後別フロアでもミニマジックショーが行われ、すっかり気に入ってしまった娘は手品グッズを購入していました。夜には伊東の花火も見られ、思い出に残る旅行となりました。

日米親善盆踊りご存知?

今年必ず行きたい所は、キャンプ座間で行われる日米親善盆踊り大会です。キャンプ座間はいわゆる米軍のキャンプ地なので、日本の中のアメリカです。
そのため、普段は一般人が入ることのできない場所なのですが、この日は親善のお祭りと言うことで身分証を提示すれば入ることができます。ちなみに、今年の開催日は8月4日です。

実は以前にも子供たちと一度行ったことがあるのですが、その時は親子で大盛り上がりでした!なにしろ、、、全てがアメリカンサイズ!トランポリンや滑り台も、巨大でビックリ!屋台もチキンの丸ごとがぐるぐるたくさん焼かれていたり、かき氷も「食べきれる?」と不安になるくらいです。
日本語は通じますが、表示が英語の所もあるし聴こえてくるのはほとんど英語ですので、リスニングの勉強にもなります。そして、何と言ってもすごいのは花火です!日本の花火大会とは違いビッグでカラフルです。しかも打ち上がる高さも低くてちょっぴり怖いです。

他ではできない体験がたくさん出来るので、とてもオススメです。