不動産投資を始めるには

どうやってはじめるのか?

どうやってはじめたらいいのか?
いくら初期費用がいるのか?
ローンを組めるのか?
手間がどれぐらいかかるのか?

いろんな疑問が沸いてくる不動産投資。
そのあたりを見ていきたいと思います。

まず、物件を購入する必要があります。
いきなりアパートやマンション一棟を買えるような人はほとんどいないと思いますので、区分マンションの購入がまず思い浮かびます。
その場合、キャッシュで買えれば一番いいですが、銀行のローンを利用する方がほとんどだと思います。

このローンは、個人が住宅を購入する住宅ローンではなく、不動産投資用のローンとなります。
そのため、住宅ローンのような35年間で超低金利のようなローンではなりません。
事業をするためのローンとなるため、20年間で金利も3%前後といったものが多いようです。

そのほか、マンションを購入することになるので、初期費用として
保険料
諸費用(税金など)
などがかかります。
次に毎月の収益は
収入
賃料
支出
ローン返済
管理費、修繕費
管理委託料
がかかってきます。
この時点で毎月の収益がマイナスになる物件は除外します。
物件金額が高い場合、ローン返済が多いのでマイナスになる可能性があります。

儲けという観点からいくと
儲け=(購入金額 + 初期費用) - 毎月の収益x20年
となりますが、ここで重要なのは
空室リスク
です。
空室が発生すると、その間の賃料収入が0円となり、その期間は赤字になります。
これがローン返済期間中、何%ぐらいあるか。
0%になることはまずありません。20年間住み続ける人は少ないでしょう。
これも加味して、考えないといけなくなります。

上記で赤字にならないで運用できると、20年を過ぎた時点から
毎月の収益=儲け
となります。
20年我慢した甲斐があった!!!と喜べる瞬間。
また、物件は売却することも可能です。
20年経過した物件を売却して数百万手に入ると、それも儲けとなります。

例えば
1500万円で区分マンションを購入
毎月の収益はとんとん
という場合、ローンを払い終わり売却すると800万円で売れたとすると
20年で800万円増えたことになります。
1500万円の投資で800万円の利益。
利益率50%超えてます。

このモデルを実現するためには、築浅物件を購入することが必須となります。
せっかくローン返済が終わっても、築30年や40年では買い手もいないし
部屋の借り手もいないという状態になります。
安いから、利回りが高く書いてあるから築30年でも買うというのは危険です。

今回は収益の大まかなモデルを紹介しました。
次回は、実際の購入方法を考えてみたいと思います。

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